Via N. Tommaseo, 76/D, 35131 Padova

Compravendita Zero Pensieri

Certificazione di conformità urbanistica/catastale

Una particolare garanzia da pretendere quando si acquista un immobile


In occasione dell’acquisto di un immobile si tralascia di verificare se l’immobile è regolare sotto l’aspetto urbanistico/edilizio. Forse si cade nell’errore che questo aspetto sia di competenza del notaio al quale spetta il doveroso compito di verificare il diritto di proprietà in capo al venditore e l’assenza di ipoteche, trascrizioni e altri vincoli pregiudizievoli. Sotto il profilo urbanistico il notaio esegue solo un controllo formale e documentale, non visita l’immobile e non ha modo di verificare la presenza di abusi edilizi. In verità gli aspetti da verificare sono due e sono tra loro indipendenti. Il primo riguarda la regolarità catastale, il secondo riguarda la regolarità urbanistico/edilizia. Potrebbero infatti esservi degli interventi regolarmente denunciati al catasto, ma non all’ufficio dell’edilizia del Comune competente o viceversa.

Prima di sottoscrivere

Per tutti questi motivi è quanto mai opportuno che prima di sottoscrivere un contratto preliminare di acquisto (non prima del rogito, prima del preliminare!) venga dato incarico ad un diverso professionista (geometra, architetto, ingegnere o altro) di verificare se:

  1.  Lo stato dei luoghi è esattamente rappresentato dalle planimetrie catastali;
  2. I dati catastali sono corretti;
  3.  L’immobile presenta abusi edilizi o, in termini più generali, sia regolare sotto il profilo urbanistico/edilizio;
  4. L’immobile è munito di abitabilità/agibilità.La scoperta successiva di vizi catastali o urbanistici è fonte di contenzioso tra le parti, con conseguenze economiche molto gravi, addirittura con il rischio di risoluzione del contratto di vendita.

Cosa offriamo

L’associazione tra notai Notarunion offre ai propri clienti la possibilità di avvalersi in modo semplice e immediato di tecnici qualificati che possono:

  • Effettuare un sopralluogo presso l’edificio oggetto di vendita;
  • Recarsi presso gli uffici tecnici comunali per verificare le planimetrie di progetto;
  • Verificare e certificare, con relazione tecnica, la regolarità urbanistica e catastale dell’immobile da trasferire.

Ciò nell’interesse sia del venditore che, anche se in buona fede, potrebbe incorrere in gravi responsabilità, sia dell’acquirente che può stare sereno nel suo investimento, anche pensando al momento della eventuale futura vendita.

Deposito del prezzo al notaio

Dopo che é stata sottoscritta una compravendita immobiliare il notaio é tenuto a procedere alla sua trascrizione nei pubblici registri nel più breve tempo possibile. La velocità della trascrizione potrebbe tuttavia non bastare perchè tra la stipula dell’atto e la sua trascrizione possono comunque sopravvenire delle ipoteche o delle trascrizioni pregiudizievoli (ad esempio, un pignoramento) con grave danno per l’acquirente. Per ovviare ai rischi di questo sistema la Legge 27 dicembre 2013 n. 147 ha riconosciuto all’acquirente il diritto di non versare il prezzo al venditore, ma di depositarlo al notaio (quindi con assegni emessi a nome del notaio o con bonifico a suo favore) con l’incarico di consegnarlo al venditore solo dopo la verifica del buon esito della trascrizione.

Vantaggi

Le somme depositate nel conto dedicato non sono sequestrabili e pignorabili. I relativi interessi sono a favore dello Stato. Il deposito nel conto dedicato può essere molto utile anche in altre situazioni quando, ad esempio, si incarichi il notaio di utilizzare il prezzo depositato per:

cancellare le preesistenti ipoteche iscritte a carico del venditore a garanzia di suoi precedenti mutui;

estinguere le spese condominiali o altri debiti del venditore;

costituire una garanzia per la corretta consegna del bene quando non avvenga contestualmente alla sottoscrizione della vendita;

costituire una garanzia in attesa del decorso del termine per l’esercizio della prelazione su beni di interesse storico-culturale.

L’opzione di depositare il prezzo richiede uno specifico compenso per il notaio da liquidare in base alla complessità dell’incarico. Esso comporta una più forte tutela per le parti, ciò sia per il venditore che ha garanzia delle presenza del prezzo, sia per il compratore che è garantito per eventuali debiti o formalità pregiudizievoli gravanti il bene.

Un acquisto con deposito
del prezzo é sempre un
acquisto a zero pensieri!